商业物业升势延续[转载]

商业物业升势延续 零售股背后藏黄金
5/24/2010  来源:中金公司

　历史数据显示，我国商业物业价格长期以来保持升值趋势，能够在CPI下降时稳中有升，在CPI上升时加速提升，是非常好的保值、升值型投资标的。


　　近两天，地产股中从事商业地产经营的中国国贸、金融街等表现较强，体现出了在通胀和人民币升值预期以及地产调控的环境下，投资者对商业地产的青睐。

　　事实上，各城市最核心、最稀缺商圈的物业往往掌握在当地的老牌百货零售商手中，通胀和人民币升值的大环境将拉动我国商业物业市场价格的提升，资产价值重估有望带来新的投资机会。

商业物业受调控影响较小
　　拥有商业物业的公司，在通胀情况下可保持折旧费用的平稳，而不受到市场租金上调的影响。更重要的是随着各类商品和资产价格的上涨，其拥有的商业物业也在明显升值。

　　零售物业的租金水平与CPI(消费者物价指数)有着明显的联动关系。以北京和上海的零售物业租金指数与CPI进行对比，可以发现租金价格在CPI下降时会略为调整，但总体保持向上趋势;而在CPI显著上行过程中，会体现出较平常更加显著的升势。

　　决定物业内在价值的是其租金水平，因此租金水平的上扬能够直接推动零售物业市场价格的提升，这在通胀阶段更为明显。

CPI与商业物业价格
　　我国商业物业长期以来处于升值阶段，能够在CPI下降时保持平稳提升，在CPI经过一轮较大幅度提升后，商业物业价格也会登上一个新的台阶。与住宅物业相比，我国商业物业价格上升趋势稳定，且受到的宏观政策调控压力远远小于住宅物业，因此是非常好的保值、升值型投资标的。

资产隐藏价值值得挖掘
　　在上一轮CPI和本币汇率上升过程中，商业物业持有型股票显著跑赢板块。

　　拥有商业物业对零售商业绩和基本面也有实质性的拉动，这是因为具备优质商业物业资产的公司，往往在其所在城市消费者评价的排名中也处于领先地位，而占据优势商圈本身就是零售商的核心竞争力之一;由于租金与CPI有着明显的正向联动关系，因此拥有较多自有商业物业的公司能够较好规避这一成本压力，物业多的公司在通胀阶段经营利润率还会有所提升;很多百货公司在各个门店划出部分面积出租给餐饮、电影院等经营者，以丰富商圈内的服务组合，通胀和人民币升值会带动物业价格和租金的提高，体现为零售商其它业务利润率的提高。

　　城市的发展和核心商圈的形成往往是先到先得，因此各个城市最核心商圈的物业往往掌握在当地的老品牌百货零售商手中，投资者可以关注商业物业存量丰富、具备网络综合优势的百货类公司，或商品城、购物中心的运营者。

　　A股的大商股份、百联股份、小商品城、 欧亚集团物业资产存量遥遥领先，值得作为这一主题的配置重点。重庆百货、王府井、银座股份、 友谊股份、鄂武商、新世界等拥有超过20万平米的物业，也值得关注。

　　大商股份持有150万平米的自有商业物业，目前市值仅对应了5835元/平米的自有物业定价，低于全国行业物业平均价格，公司是我国第一大百货零售商，零售网络的综合价值也较为突出。上海本地商业股经过前期调整后也进入了可逐步建仓的阶段。其中，百联股份是上海第一大百货零售商，拥有81万平米的自有商业物业，目前市值仅对应了约16200元/平米的自有物业定价。小商品城2010年底有效出租面积将超90万平米，不断增加的面积以及巨大租金价差为其提供了长期的增长动力。欧亚集团部分大型门店位于市郊的非核心商圈或为新开店，因此市场给予的估价会较低，但具备提升潜力。